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申請條件

● 持有土地(農地、建地)持分可。

● 持有房屋,坪數不限,屋齡不拘。

● 20歲以上皆可辦理(沒有銀行65歲以上不可辦理的限制)。

● 向銀行貸款者,或未貸款者。 ● 已經向當舖或私人借貸者(可代償)。

● 負債比過高,銀行退件,個人信用瑕疵皆可辦理。

● 免徵信,免保人(退票,卡債過高,房貸遲繳)皆可承作。 申請需備文件

● 身分證正本,印鑑證明。

● 土地,建物所有權狀(正本)。


  正當多地房市隱顯以價換量的疲弱走勢之際,日前北京等地卻展現出地王頻現的繁榮鏡像,面粉貴於面包再度不期而遇。這一輪土地盛宴與2009年以來所展顯的如出一轍。

  隨著本世紀經濟步入快速發展期,土地稀缺性日益明顯,土地金融屬性愈發顯現,即地方政府在征收征用土地時,不再量入為出地單憑自身財力,而是在做出城市規劃時,就利用這個土地征用規劃報告,向銀行申請土地儲備貸款,支付土地補償款,以及土地四通一平開發款,抑或直接向開發商掛牌拍買,直接撬動開發商資金。這使土地具有瞭初始的金融杠桿屬性。

  同時,土地金融化實際為地方撬動中央控制下的金融資源,而這客觀上帶有道德風險和逆向選擇風險,因為風險最終需中央政府埋單,因而提高地價撬動更高金融杠桿成為瞭地方政府的理性選擇。為此,近年來中央政府出臺同地同價同權的土地征收征用規定,要求土地出讓金用於農田水利建設、保障房建設等,客觀上帶有遏制地方的土地金融化杠桿這功效。

遏制土地金融化 需要加快轉型修改《預算法》

  地方政府對土地財政的依賴早已不是什麼秘密,市場早已熟知土地財政是1994年分稅制改革、1998年房改及政府經濟績效功能化的"後遺癥"。不過,與土地財政化相比,土地金融化的影響更大,但市場對其的思考卻相對稀缺。土地金融化與土地財政最大區別是,後者不產生金融杠桿,且是地方通過買賣地價差補貼傢用,而前者中埔鄉房屋貸款則帶有典型信用創造等金融杠桿功能。

內容來自sina新聞九如鄉房貸試算

  土地金融化最具杠桿性的是土地儲備,即地方政府借助金融機構等完成征收征用土地後,不再急著變現,而是把土地儲備起來,並以此抵押向金融機構申請貸款,或進行其他如土地增值收益權信托等融資,這一環節土地的金融杠桿效應實際得到極大提升,因為土地儲備具有瞭時間向量價值,且能撬動更多金融杠桿。

  當前地王頻現再度引發瞭市場對地方土地財政的沉思。中國經濟研究院發佈的《我國23個省份土地財政依賴度排名報告》顯示,北京等23個省市存在土地財政依賴癥,其中北京以土地償債規模高達3601.27億元而位居榜首,浙江次之,上海第三;而土地償債在其總債務的占比中,浙江以66.27%排名第一,天津以64.56%位居第二,上海第三。這顯示土地市場走向左右著地方債的敞口風險,為此目前地王頻現成因自不待言。

  由此可見,當前最值得深思的實際不是土地財政依賴程度,而是土地金融化風險,因為不斷走高的地價、房價等已極大地抬高瞭中國經濟運行成本,而投資邊際收益率下降與經濟運行成本的居高不下,將進一步壓縮經濟內生孳息能力,加劇經濟下行風險,進而加劇債務和信用緊縮。因此,有效的舒緩手段應是加快推進政府職能轉型,減弱政府經濟建設型功能,夯實地方政府公共服務業績考核,同時加快推出政府會計制度,要求各級政府構建資產負債表,同時以中央政府、地方政府和企業等分擔風險的方式控制地方債風險,並在其基礎上,修改《預算法》有條件放開基於公共服務的地方市政債。

新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2014-04-16/08162689690.shtml
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